Говорят, недавно в черногорском Которе побывали Майкл Дуглас и Кэтрин Зета-Джонс. Говорят, они подыскивали себе дом. Говорят, и мэр Москвы Юрий Лужков прикупил в Черногории 30 соток земли. А вот Михаэль Шумахер приобрел дом в районе Герцег-Нови. Если на страну, о которой еще недавно многие спрашивали – «Где это?», начали обращать внимание VIP-персоны, значит, черногорская эпидемия, которую The Wall Street Journal именует «лихорадкой приобретения», продолжит свое распространение.

 

Власти Черногории спешат принять регулирующие застройку законы и подзаконные акты, обязывая инвестиционно-строительные и девелоперские компании соблюдать жесткие требования по высоте и архитектуре зданий и отодвигать строительство все дальше и дальше от береговой линии. А с нового года вступают в силу акты, призванные усилить борьбу «с грязными деньгами» и обязать покупателей предоставлять информацию о происхождении средств. Но уберечь страну – и, прежде всего, ее 280-километровое побережье – от превращения в большую стройплощадку или сдержать стремительный рост цен нынешние усилия правительства не могут: на рынке недвижимости Черногории настоящий бум.

И вот что интересно: до сих пор ни в одной стране мира россияне не были инвесторами «номер один». В Черногории же они ими стали – опередив даже вездесущих англичан, смекалистых ирландцев и богатых скандинавов.

Что привлекает граждан России в самое молодое государство Старого Света? На какие города Черногории потенциальным покупателям недвижимости стоит обратить особое внимание? С какими проблемами предстоит столкнуться? Об этом рассказывает управляющий партнер компании «Русская Швейцария» Сергей САНДЕР.

И как мы победили англичан? Действительно, бум, настоящий бум. И действительно, все, в основном, скупается русскими, которые, получив «бумовый» опыт в Хорватии, оказались в Черногории раньше и включились в процесс активнее, чем британцы и ирландцы. Объяснение очень простое: прежде всего – безвизовый въезд. Если для въезда в ту же Хорватию надо предъявить ваучер турфирмы и отельную бронь, то в Черногорию впускают просто при наличии паспорта, куда даже не вклеивают никакой визы, а просто ставят штамп.

Во-вторых, еще совсем недавно цены на черногорскую недвижимость были не так высоки, как в Хорватии и других странах Европы – наши соотечественники просто приезжали с наличными и покупали участки и дома. Причем, приезжали далеко не миллионеры, и именно их стараниями в городах Черногории появились русские улицы и мини-кварталы. Правда, сейчас, когда рынок структурируется, а цены постоянно идут вверх и уже начинают «кусаться», я думаю, процесс будет упорядочиваться.

Третий немаловажный момент – близость языка. Испания, Кипр, Италия – между их жителями и россиянами огромная разница в менталитете, и никто из русских покупателей недвижимости не стремится учить испанский или итальянский. В Черногории же, если местное население хоть чуть-чуть проявляет желание вспомнить русский (а старшее поколение обязательно учило его в школе), никаких проблем с взаимопониманием не возникает. А человек, который хочет там жить длительное время или работать, заговорит, потратив на хождение с разговорником от силы 2-3 месяца.

Что касается временных ограничений на пребывание иностранцев, они в Черногории существуют – как и везде: по международному праву, если иностранец проживает на территории страны более 180 дней, он начинает считаться ее резидентом со всеми вытекающими последствиями. Но дело в том, что в Черногории никто этот процесс особо не контролирует: одни иностранцы просто живут там практически, сколько хотят, другие открывают бизнес, официально оформляя все необходимые разрешения, но в любом случае каких-то проверок – а сколько дней вы находитесь в стране? – нет.

Как известно, Черногория, в которой фактически отсутствуют крупные промышленные предприятия – экологически чистая страна, приоритетное направление развития которой – туризм. В ближайшие годы все в Черногории будет крутиться вокруг туризма, и даже «развивающие» пособия ЕС пойдут, прежде всего, на создание туристической инфраструктуры, в том числе и для residential tourism. Это – четыре.

Считается, что основной вектор туристического развития Черногории направлен на юг, захватывая район Будвы и все, что южнее, в сторону Бара. Здесь много природных бухт и практически нет насыпных пляжей, так что, в поисках «домика у моря», не стоит сравнивать Черногорию с Карибами. В этой стране все маленькое, естественное, на что и делается акцент. А насколько избалованные российские туристы принимают это за «лучшее» – уже другой вопрос.

Что? Где? Сколько?

Сами черногорцы считают, что наиболее интересные места – это район Бечичи, включая всемирно известный город Будву и бухту возле острова Св. Стефан, Петровац, Котор и Герцег Нови, известный курорт в южной части Адриатики, у входа в Боко-Которский залив, и Иголо.

На мой взгляд, основное соревнование разворачивается между городами Будва и Петровац: там рядом расположена одна из уникальных бухт, находящаяся «под защитой» ЮНЕСКО; плюс к этому, там осело довольно много русских семей, часть которых начала заниматься недвижимостью и, соответственно, раскруткой региона. Так что я бы сказал: самое популярное в данный момент место – все-таки Будва, туристический центр, где кипит жизнь и концентрируется основная масса туристов. Раньше в элитной табели о рангах гораздо выше Будвы стоял Герцег Нови, но старожилы вспоминают, что после войны на этот курорт переехало очень много беженцев, и город стал… непонятным. Плюс к этому, Герцег Нови – это «открытая вода», а Будва – бухта, где море более чистое, более теплое, словом, более приятное.

Итак, что касается Будвы: у берега, в старом городе практически ничего не осталось. То есть вообще ничего – в смысле, больше нет свободных участков под застройку, поскольку места там практически не было, а скупка самой популярной прибрежной земли активно шла все последние годы. Теперь в одном из самых больших городов Черногории с населением около 50000-60000 человек, в основном, застраиваются центральная часть и склоны гор.

Что касается квартир и апартаментов, то все, что было возведено, уже продано, а то, что возводится сейчас (в том числе и элитное жилье), будет продаваться в течение ближайших двух лет. И стоит отметить, что в Будве уже появилась «сезонная» проблема автомобильных пробок, порожденная не столько числом людей, сколько системой организации движения: все дороги здесь однополосные, и летом проехать практически невозможно. Насколько комфортно такое проживание – большой вопрос.

Следующее очень интересное место, расположенное в соседней бухте – Бечичи (хотя в географическом смысле это – тоже Будва). Бечичи – один из самых элитных районов Черногории; например, самый крупный, самый шикарный на сегодняшний день отель страны был построен именно здесь. До недавних пор черногорские отели были от силы 4-звездочные (и эти «4 звезды» в пересчете на хороший европейский уровень – 2, максимум 3, за исключением немногочисленных хороших отелей). Но сначала в Бечичи построили Queen of Montenegro, который стоит не на море, а на холме. Внизу был свободный участок земли, проведенный тендер выиграла российская компания и построила отель Splendid (проект обошелся, по-моему, в 60?-?70 млн. €). Теперь рядом два участка уже зарезервированы (уж не знаю, путем тендеров или как-то по-другому) для Sheraton и Hilton, которые выстроят отели.

Соответственно, как только в Бечичи появился Splendid, цены подскочили до небес. Но на самом деле, места для строительства нет и здесь. Половина, даже больше – 2/3 бухты занимают крупные отели или участки, выделенные под масштабную застройку. А все остальное место – это рестораны и маленькие гостиницы. На этом фоне выделяются строящиеся дома с красивыми фасадами на первой линии, где цены уже сейчас доходят до 5?500 € за м2, а многие квартиры распроданы задолго до окончания строительства.

Однако представляют интерес и участки, расположенные на склонах: несмотря на то, что это горы, электричество и вода есть. Здесь, наверху, появляются, например, какие-то странные американцы, которые выкупают огромные участки, начинают их застраивать и просто распродавать «по своим». И вообще, понять что-то очень трудно: застройщиков тьма, они устанавливают свои правила игры, на рынке предлагается все – от земли до готовых апартаментов, и каждый торгует так, как считает нужным. Плохая новость – цены перешагнули планку 3?000 €.

Следующая примечательная бухта – та, где находится знаменитый остров Святой Стефан. Этот остров считается чудом природы, в бухте находятся одни из лучших пляжей и один из лучших ресторанов страны, открывающийся в сезон. А сами черногорцы называют бухту самым романтическим местом Черногории. Чтобы добраться туда, надо проехать через лесную полосу – закрытый «заказник», где практически нет отелей, стоит лишь пара домов (один из них – ресторан, другой – не знаю что). Дальше идет дорога к острову-отелю Святому Стефану, который сейчас закрыт на реставрацию и через два года откроет свои двери в качестве одного из самых престижных отелей мира.

Это – первая половина бухты. Вторая ее часть отдана под элитную застройку, где, как говорят, покупает жилье премьер-министр Черногории и прочие VIP-персоны – то есть, здесь можно ожидать благоприятного соседства. На самом деле, заявления об особой элитарности этого места звучат… весело. Почему? Сейчас строительство идет в самом конце бухты – 4-5 домов находятся на завершающей стадии, и цены в них – от 6000 €. Дальше расположен небольшой пляж, совершенно не облагороженный, а затем, на очень крутом склоне – еще несколько домов.

Так вот, в элитарной бухте полностью отсутствует инфраструктура – нет буквально ничего! Чтобы просто поесть или развлечься, надо ехать минут 10-15 в Бечичи или Будву. Дома в большинстве своем покупаются отсеками, первый дом уже продан русским, и приобретают ли здесь жилье сами черногорцы – непонятно. Вообще же, бухта напоминает места, которым, благодаря их тишине и уединению, обычно отдают предпочтение пенсионеры. Это что касается самых модных частей страны. Но отдельно стоит поговорить о таких местах как Петровац, Котор, активно продвигаемый на международном рынке, и Герцег Нови. Котор находится в другую сторону от Будвы – минутах в 20 езды. Место фантастически, просто фантастически красивое – очень глубокая бухта, на склоне которой построен город. Старый город и по величине, и по высоте больше Будвы – там много церквей, там находится самый известный ночной клуб «Максимус», работает один из университетов, словом, все очень хорошо. Единственный минус – практически нет пляжей, только какие-то маленькие-маленькие пляжики.

С ценами же, как обычно, непонятно. В застройке в Которе сейчас находится два комплекса апартаментов; первый практически продали по 2000 €/м2, второй выставили уже по 3000 €/м2. И какой будет цена через несколько месяцев, вообще никто не знает: компания, ведущая застройку, имеет офисы не только в Черногории, но и в Лондоне – поэтому вовсю продает свой продукт и русским, и англичанам.

Герцег Нови – место, где расположены все основные SPA-центры, грязевые лечебницы, крупнейший военный госпиталь и т.д. По климату этот курорт – нечто среднее между Сочи и Лугано: пальмы, кипарисы, цветы. Здесь, рядом с отелем Plaza, одна из государственных компаний сейчас строит центр «Савина» – огромнейший комплекс апартаментов, расположенных на отвесном склоне и с гор спускающихся прямо к морю. Цены – 2000 € за «квадрат». По качеству строительства, по расположению которские объекты даже рядом с этим комплексом не стоят! Два дома в «Савине» уже построено, основания остальных заложены, работают черногорцы быстро – к июню планируют закончить. И цены к тому моменту, я думаю, вырастут в два раза (собственно, по 3?000 €/м2 комплекс спокойно можно продавать и сейчас).

В Герцег Нови встречаются и уникальные проекты. Например, там, на холме стоит несколько вилл – маленьких, на крошечных участках 2?-?3 сотки, но настолько красиво сделанных и органично вписывающихся в ландшафт! Я заходил внутрь, разговаривал с рабочими, ведущими отделку: оказывается, и здесь владелец – русский.

Одна только беда – транспорт. В Герцег Нови есть два пути: можно воспользоваться паромом в качестве продолжения пути из аэропорта, но если без парома, объезжая бухту, то поездка займет не 25-30 минут, а часа полтора – говорят, в сезон часто бывают заторы на дорогах. Правда, сейчас главный приоритет правительства Черногории – строительство дорог. А так как протяженность береговой линии очень маленькая, власти страны планируют буквально за пару лет проложить высокогорные скоростные трассы, чтобы закрыть транспортный вопрос раз и навсегда.

А если не повезет?

Очень популярная сейчас тема, которую несколько активнее, чем черногорцы, разрабатывают хорваты – дома на территории «старого города»: это действительно исторические дома из старого камня, находящиеся в самом разном состоянии, иногда отремонтированные, а иногда и нет. Сразу стоит отметить: подобные предложения – на любителя. Понятно, что это очень престижно – жить в старом городе. Но, как правило, там нет хороших пляжей – до «цивилизованного» моря придется идти, и, возможно, долго. А если взять старую часть Котора, так там вообще никаких пляжей нет.

Вторая проблема – шум, результат туристического столпотворения. Это ведь только говорится, что бары и рестораны работают до двенадцати или часу, по факту же веселящиеся туристы могут «развлекать» всю ночь. Так что круглосуточная круговерть, не пройти. Комфортно ли жить в таких условиях? Что касается цен, то, как всегда, кто во что горазд. В старой Будве с вас могут запросить и 5?000 € за м2, и сильно больше, и сильно меньше – кому как повезет.

Чему верить? Кому доверять?

Рынок Черногории, конечно, очень привлекателен, но проблем здесь не меньше, чем очевидных плюсов. Первая и главная из них – чистота документов. Многие специалисты жалуются, что зачастую документы представляют собой нечто невообразимое – ни печатей, ни водяных знаков.

С этим же связан поиск ответа и еще на один вопрос: какой компании больше доверять – частной или государственной? Например, к госкомпании, которая ведет застройку в Герцег Нови, местные жители относятся с большим доверием – она строит много, качественно и в срок. Однако частные инвесторы намекают: а вдруг завтра та или иная госструктура возьмет и акционируется – и строительство затянется на неопределенное время.

Проблема часто сводится к тому, что многие застройщики просят покупателей осуществить 100-процентную предоплату. А если с застройщиком случится что-то нехорошее? На это черногорцы обычно говорят: «Нет-нет, у нас такого не бывает, можете смело заключать договор». Но серьезные инвесторы все-таки предпочитают дождаться, когда строительство закончится, и только после этого проводить полную оплату – даже несмотря на существенно большие затраты.

Понятно, что местные риэлторы проверяют документацию, но реально обеспечить благонадежность застройщиков они не в силах. Случаев громких, открытых банкротств действительно пока не было, но это все – до поры до времени. Полной информации о том, сколько в стране работает застройщиков, сколько из них прогорело, какие задержки в строительстве у них были, тоже нет – так что анализировать ситуацию трудно. Приходится надеяться на чистоплотность конкретных риэлторов и владельцев и достоверность тех сведений, которые они предоставляют клиенту.

Вторая серьезная проблема – абсолютная ценовая неструктурированность рынка, на котором все буквально «улетает» на этапе строительства. Каждый раз владелец назначает за участок цену, которую сам считает справедливой. С этих же позиций подходят к ценообразованию архитекторы, строители, дизайнеры и т. д. Рынок получается стихийным: если где-то «прошли» русские и скупили землю по цене, скажем, 25?000 € за сотку, значит, владельцы соседнего надела постараются продать его дороже – вот и весь механизм.

К тому же, в Черногории, как и во многих странах, физические лица вправе оформлять на свое имя строения, но землю могут приобретать только местные жители или местные компании. А это, понятное дело, также порождает дополнительные неудобства.

Наконец, пока никто не знает, насколько затянется процесс вступления Черногории в ЕС, и даже более того – каким именно путем пойдет страна. Уже сейчас основной валютой здесь является евро, что, кстати, подстегивает рост цен. С другой стороны, это удобно – иностранцам не нужно думать о конвертации валюты. Но если черногорское законодательство будет приводиться в соответствие требованиям и нормам ЕС, это, прежде всего, скажется на порядке въезда в страну и пребывании иностранцев. Однако черногорцы считают своим основным туристическим партнером Россию, и основной поток туристов ожидают именно из России. Поэтому захочет ли Черногория усложнять россиянам жизнь – вопрос: ведь в ее интересах, чтобы въезд для россиян оставался максимально простым.